内地开发商，为何争夺“香港控制权”？

更新时间：2017-09-26 15:48:46  |  来源： 楼市参考

内地私营发展商会在香港取得成功吗？本人对此予以保留。
本人不时留意到部分内地朋友对香港市场参与者带点儿鄙视的目光。
或许他们在国内的庞大业务规模不仅推高了他们的负债，也冲昏了他们的头脑；另一方面，他们可能低估香港市场，同时高估自己的能力。

然后陈启宗分析了内地开发商在香港充当“过江龙”，最终必然败给“地头蛇”的几个原因：

第一，这些在香港激进拿地的内地企业，负债率比较高，一旦遇到政府出台严厉的调控政策，现金流可能会出问题；
第二，内地房企大多没有经历过熊市洗礼。在内地，遇到财务困难，地方政府或许会帮助他们，但是在香港绝无可能。
第三，本地开发商有多种拿地途径，比如“农地储备”改为住宅用途，多年收购整合，而内地“过江龙”只能到拍卖市场上“拿贵地”。

上图：恒隆地产在内地的业务。

陈启宗的结论是：香港房价不会无限制涨下去，未来土地供应或许会增加，到那时，哼哼！陈的原话是：

一众财力雄厚的本地开发商，包括我们在内，已经准备就绪、参与杀戮，部分更有机会以低价“拯救”这些新来者。

看完这段话，我忍俊不禁。陈启宗在说这段话的时候，还特意声明自己不是以“地头蛇”的身份发言的，而是以“在内地开发物业的港商”的身份做出提醒的，因为他很久没有在香港拿地了。

不过说实话，我从来还没有看到内地开发商在中报、年报的文件里，对香港开发商抬高内地土地价格做出这种提醒，并扬言“到时候准备参与杀戮”的。

经常关注本栏目的读者应该记得，我早在去年就预言，内地开发商将在香港土地拍卖市场上唱主角，最终把香港本地开发商挤出市场。到了2017年上半年，这种情况已经在住宅用地拍卖中出现了。

今年6月10日，我曾在本栏目里发表一篇题为“李嘉诚、李兆基等‘四大家族’，正被挤出香港土地市场！”（点击查看）的分析。

当时我列举的内地房企涌入香港的理由，大致有以下几个：

第一，人民币汇率高估，内地企业都有走出去配置资产、发展事业的需求，而香港是走出去的第一站，所以很多企业首先想到了香港；
第二，港币跟美元是联系汇率制，也就是绑定。所以，香港的土地、房屋是“准美元资产”，值得配置。价格高，对于一些内地房企、购房者来说根本不是问题。再翻一倍他们也会买的，因为很多人的钱来的太容易。
第三，内地目前广义货币M2高达165万亿，香港的M2只有大约11万亿人民币，内地随便过来点钱，香港的资产价格都受不了。

根据公开报道，目前活跃在香港土地市场的中资房企包括：万科、中海、保利、龙湖、龙光、海航、五矿、中信等等。这里面有国企，也有民企。

现在我想表达的一个观点是：内地房企“接手香港土地市场、楼市”还有一个重要目的，这就是“擒贼擒王”，为将来稳定内地楼市做准备。这，恐怕是一个更大的更隐秘的目的。

香港是全球顶级金融中心、航运中心之一，是中国经济通往世界的门户城市。目前商业物业租金价格高居全球第一，即便是这样，香港的竞争力仍然位居世界前列。

所以，香港不动产的价格，事实上成为内地楼市的风向标。稳住香港房价，就可以稳住北上广深的房价；而稳住北上广深的房价，则可以稳住全国的房价。当然，如果香港房价向上，也将打开内地房价向上的空间。

对于国家来说，显然有必要稳定香港房价，尤其是在内地房价高企的情况下。香港房价如果倒下，负面影响太大。

香港是个自由港，不动产充分金融化，这里历来风高浪急。再加上土地、房屋主要控制在几个大家族手里，这些家族又在撤离香港，所以中资必须接盘。如果不接盘，将来香港资产价格波动的幅度会更大。

对于内地开发商来说，尤其是排名前十的开发商，他们也有必要参与香港楼市，最终对香港房价产生影响。因为他们在内地土地储备巨大，目前前三名的开发商土地储备如果重新估值，都将超过1万亿。这样庞大的资产，如果因为波动打七折八折，那损失就大了。

控制住香港房价，则有利于稳住内地房价，这个道理开发商都懂。于国于私，他们都有动力参与香港楼市。这就好比是股市上的大户，你仅仅在A股市场里拼杀，那是很容易腹背受敌的，必须要在股指期货市场上建仓，产生强大的影响力。这样，才能“期货”、“现货”通吃。

陈启宗说，将来内地开发商在香港遇到熊市的时候，“地头蛇”将来宰杀这些“过江龙”。这个“梦想”很好，但很难实现。

“过江龙”都是“龙”，他们已经不是当年的“蛇”了，他们在内地的年销售额动辄3000亿、5000亿，几年之后将有“万亿年销售额”的房企出现。这些企业会因为在香港的两三块土地价格大跌，就产生财务危机？

如果说10年前、20年前，内地房企遇到香港房企还必须仰视，现在局面真的发生了逆转。这很容易想明白，仅仅依托一个700多万人城市的香港开发商，怎么可能跟依托14亿大市场的内地开发商长期赛跑？

阿里、腾讯为何市值位居全球上市公司前十？就是因为内地市场太大了！

香港楼市的全面中资化、内房企化，这已经是不可逆转的趋势。看看中环那些豪华的写字楼吧，中资企业正在不断增加，他们或整层整栋地租下，或者干脆买下这些写字楼。

或许你会问：这到底是好是坏？这个我说不清，因为经济学不做道德判断，只做市场判断。看懂趋势、顺应趋势，是我们这些普通人能做的。


（文/韬略哥）